BD半岛第一条为规范房地产开发经营行为，加强对房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康、有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本县实际，制定本办法。
第二条在县城范围内从事房地产开发经营，实施房地产开发经营管理，应当遵守本办法。
第三条本办法所指房地产开发项目包括商住小区、专业市场、酒店、办公等房地产开发项目。房地产开发经营应当根据城市总体规划和城市建设的要求，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，控制零星分散建设。
第四条县建设局是本县房地产开发行政主管部门，直接负责全县范围内房地产开发企业及其开发经营活动的管理、监督工作。
县发改、规划、国土、城管、环保、公安、物价、工商、人防、消防及相关管线单位等部门、机构按照职权划分，各司其职，密切配合，共同做好房地产开发管理工作。
第五条房地产开发项目土地使用权应以公开出让方式取得，土地出让时必须由建设局根据城市规划提供规划设计条件，国土局根据建设局提供的规划设计条件出让土地，开发单位按照土地使用权出让合同约定的土地利用条件进行开发。确需改变土地使用条件的，在履行相关程序并报经县政府批准后，应向国土局申报并签订土地出让补充合同。
第六条房地产开发项目不按规定期限开工建设，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。因不可抗力等原因造成动工开发延迟的除外。
第七条房地产项目的开发周期一般为2-3年，开发单位必须按照土地出让合同约定的开发周期进行开发。
土地出让公告和合同中约定的开发建设保证金在项目开工建设后返还40%，单位工程按期竣工返还40%，综合验收合格后返还20%。开发建设保证金不计息，分期建设工程按比例返还。出让合同另有约定的按约定执行。
第八条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，在规定的业务范围内从事房地产开发经营，不得越级承揽业务。县外房地产开发企业和社会自然人取得房地产开发用地后，需在我县注册房地产企业并具备相应房地产开发资质。不具备房地产开发资质，不得从事房地产开发经营活动。领取《暂定资质证书》的房地产开发企业可以依据核定的标准从事相应资质等级的开发建设活动。
第九条房地产开发管理分为建设工程总平面图审查报批、规划公示、初步设计审查、施工图规划审查、规划许可、施工许可、放线定位、房产预测绘、预（销）售许可、户外配套工程审批、规划建设监督、单位工程竣工验收、综合验收等环节。
开发单位根据规划设计条件委托具有相应资质的设计单位进行总平面图及规划方案设计，设计成果必须符合国家标准和我县规划管理的有关要求。建设工程总平面图及规划方案由建设局审查和报批。房地产开发项目的房屋建筑面积计算按照《县房屋建筑面积计算管理技术规范》执行。房地产开发项目房屋产权面积预测绘与施工图规划审查相衔接。
规划公示由建设局组织，房地产开发项目总平面图和相关文件通过项目现场、规划展览馆、网站等途径公示，公示时间不少于10天。
初步设计审查由建设局负责组织。规模较大的项目在上报初步设计方案的同时，开发单位向建设局上报申请分期开发计划。建设局会同相关单位在组织初步设计审查时，对分期实施方案同步审查、同时批复。分期实施方案作为项目分期综合验收的依据。
施工图规划审查由建设局负责组织，作为核发建设工程规划许可证（副本）的依据。施工图建筑面积不得超过项目总建筑面积或同意分期建设的分期总建筑面积。
建设局根据审核确认的施工图核发建设工程规划许可证（副本），规划许可容积率等相关指标不得违反土地出让条件。建设工程规划许可证（副本）不得作为办理营业执照、房屋产权和交付使用的依据。建设工程竣工后，凭副本及有关批准图件报请相关部门验收合格，换发建设工程规划许可证（正本）。
工程开工时，开发单位需在项目现场公示建设工程规划总平面图、土地证、规划许可证（副本）、施工许可证复印件，然后向建设局提出放线申请，建设局向城管局移交项目相关文件，并会同城管局审查公示图件，共同现场放线验线，形成定位放线、验线记录。
商品房预（销）售前须由具备相应测绘资质的单位进行预测绘，房产预测绘报告在房产预测绘房屋产权监理机构备案，备案的条件为：
房地产开发企业在房地产开发项目达到预（销）售许可条件后，向建设局申请办理商品房预（销）售许可，应当提供下列文件：
（六）投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上的证明材料（现场踏勘）；
销售许可面积不得超过规划许可面积，物管用房等必须无偿提供的公用设施不得发放预（销）售许可证。预（销）售许可证需在售房部公示。
房地产开发企业应当在项目开工前30日内向建设局报送配套基础设施和公共设施的建设方案。方案应包括建设的内容、规模、标准、开工和竣工时间等。建设局会同相关部门对房地产开发项目户外工程设计进行审查和批复。房地产开发企业应当按照经批准的建设内容和期限完成配套基础设施和公共设施建设。城管局、建设局应当对开发项目的配套基础设施和公共设施的建设加强监督检查。
房地产开发企业应当按照土地出让公告和规划设计条件要求，在住宅小区内配套建设物业管理用房、社区居委会用房、活动中心（社区会所）、公共厕所、垃圾用房等公共设施。凡建设费用已列入房地产开发项目成本的公共设施设备，其产权归全体业主所有，房地产开发企业不得擅自处置；其经营所产生的经济效益用于该项目的物业管理。土地出让公告约定捐建的公共设施在竣工验收后移交给相应管理部门，并办理产权过户登记手续。
城管局负责县城城市规划区范围内的房地产开发项目的规划建设监督，确保开发单位按规划实施。开发项目实测产权登记面积超出许可证面积在3%（含3%）以内的，开发单位应补缴相应规费，超过3%的以上部分，除补缴相关规费外，由城管局按有关法律法规处理，并按规定到国土局补交土地出让金，补签土地出让合同。未按规定补缴相应费用、接受相应处理的建设项目，相关部门不得进行建设项目竣工综合验收。
房地产开发项目需进行单位工程竣工验收，单位工程竣工验收由房地产开发企业组织。相关部门按照各自的职责，共同做好建设项目的单位工程竣工验收。单位工程经竣工验收合格后，凭验收合格证明和工程规划许可证（副本）向建设局申请换取建设工程规划许可证（正本），作为房屋产权总登记的依据。
建设局是建设项目竣工综合验收的牵头单位，负责建设项目综合验收的组织实施、协调和监督工作。县规划、城管、公安、消防、国土、环保、广电、人防、电力、通信、邮政等有关单位按照各自的职责，共同做好建设项目的竣工综合验收工作。综合验收不合格的须按要求限期整改到位，如限期整改仍不到位的，除扣除剩余建设保证金外，将按相关法律法规处理。
第二十三条房地产开发企业有下列情形之一的，由房地产开发行政主管部门依据《房地产开发企业资质管理规定》，报请省建设厅予以降低或者注销其开发企业资质证书：
（三）擅自转让房地产开发项目或者假借项目联合开发，变更项目开发主体，变相转让房地产开发项目的；
（五）未按规定向房地产开发行政主管部门领取、报送《房地产开发项目手册》的；
（八）有明示或暗示勘察、设计、施工、监理单位违反强制性标准，或明示或暗示施工单位使用不合格的建筑材料、构配件、设备的；
（九）房屋销售中存在虚假广告、销售面积“缺斤短两”等欺诈行为，造成消费者损失未予改正的；
（十）商品房销售中，未按规定向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；
（十四）连续3年无房地产开发项目或开发投资额、竣工面积不符合相应资质要求的；
第二十四条土地出让公告约定的政府限价房、经济适用房、廉租房、回迁房必须满足政府安置需要。当期安置多余部分未经县政府批准，房地产开发企业不得擅自处置。
第二十五条房地产开发企业未按照本办法的规定提供物业管理服务用房及社区居委会用房，具备可补建条件的，将责令其限期依法补建。逾期不补建或建设面积不足的，应当在其建设的非住宅商品房中另行划足相应面积用房或缴纳补建价款。补建价款按照该地段经营用房的销售价格乘以未建设面积计算，由房地产开发企业缴纳至该项目的房屋共用部位、共用设施设备维修基金账户，归全体业主所有。
第二十六条房地产开发企业擅自将规划确定的物业管理服务用房、社区居委会用房、公共配套用房改变使用性质、挪作他用的，由房地产开发行政主管部门责令其清还。
第二十七条违反本办法的房地产开发经营行为，由房地产开发行政主管部门或者工商行政管理部门依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规和规章的相关规定予以处罚。
二、荆州房地产市场：整体良性发展与现阶段迅速升温1、湖北省宏观政策的指导年6月，为了促进房地产业的持续快速健康发展，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，结合我省实际，湖北省政府出台《省政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康发展。2、政府出台房改政策，取消福利分房自年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来就是连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。4、随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。年荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；年全市农民人均纯收入2502元，增长3.9%。(摘自：《荆州纵横》之《年荆州市经济运行特点、问题及对策》)年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增长7．2％；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室《年经济发展情况新闻稿》）以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费的快速增长带动了城市消费品市场的活跃，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。5、同类物业的市场情况荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场说明任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。在此基础上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深入人心。
三、荆州房地产消费市场的新机遇：旧城改造与银行按揭1、旧城改造，造成了需求量的增加鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”的新规划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提前入住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
一、建设地址新风小区二期工程——城南春天项目（以下简称“本项目”）位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，在相当大程度上增强本项目的地理优势。
二、项目规模“新风小区”项目规划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发的一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2平方米。本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，目前已列入荆州市年度房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积8平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约人。
三、总体规划设计理念1、充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；2、适应大学城、开发区高知人士需求，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；3、在延续一期建筑风格的基础上积极创新，利用科学的环境规划方法，为荆州市的住宅小区发展创造良好的典范。
四、总体规划构思本项目参照浙江、深圳等沿海发达地区房地产业精萃，吸取各地域房地产业界的优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理规划，精心设计。小区内配套设计齐全，规划建设5000平方米中央绿地广场、约1000平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、社区医疗保健站、健，以及健身房等娱乐休闲设施。1、规划结构小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其余路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。2、建筑单体设计小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风。建筑底层设汽车库，均与区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置相应的管理用房和停车场地。小区住宅单体定位于公寓式住宅，由不同户型组成，兼有舒适、自然、集中的布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时具有结构紧凑、布局合理、功能分区科学、外表亲和不张扬的特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦的神韵，使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性。3、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计，总体表现现代人文景观的环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人的居住环境。规划建造5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区的绿化景观真正成为业主的休闲享受乐园。根据组团分区，设置不同主题的组团绿化，倡导可亲近的庭院生活。各组团的景观设计以半围合的结构加上立体化的主题绿化使每个组团形成各有特色的悠悠庭园，营造温馨居家的归属感。保证植被的多样性和色彩性。整个园区的植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物的色彩搭配，营造一派新鲜热火的场面，增添社区人气和美感。小区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色的小品点缀，给人亲切愉悦的居住情趣。
五、物业管理优良的物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主的利益得到保障。本项目聘请浙江省知名万家物业公司进行全程物业指导，该公司从事专业物业管理多年，服务过众多中、高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理的角度及早发现问题、解决问题，避免出现入住后的管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环保小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽的主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼的单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。
1、地段环境优越本项目位于荆州城南经济技术开发区，建设中的大学城的中心。北临城南片区交通主动脉——高规格景观路南环路，目前南环路拓宽工程已顺利结束；西面的屈原南路，是连接南环路与市中心的纽带，其拓建工程已经动工，预计年底将全部竣工，届时将大大改善目前需绕道进入市中心的状况，实现本项目与城内的零距离接触，在相当大程度上增强本项目的地理优势。2、周边生活配套完善本项目周边的生活配套包括：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜场、金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；以及金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。3、园林景观设计突出本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）。4、教育配套优势显著自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。现代社会，人们在生活的压力之下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。目前，全国各大城市的“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周边其他条件相同楼盘10%~20%。本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。随着长江大学的成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚的文化教育氛围，以及业主以教师为主的特点，将吸引越来越多的高知高收入人群投资置业。5、建筑施工品质过硬本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精，深受业界好评。一期现房达到了卓越的半装修房品质：独特的拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻的印象。施工方在“城南春天”的建造中，将继续秉承这种精益求精的作风，把“城南春天”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善的住宅示范小区，创造良好的社会效益和经济效益。6、市场供求关系良好本项目地处城南开发区，周边房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，大学城20余所学校的迁入，将为本项目带来庞大的消费群体，营造兴旺蓬勃的人气，强力推进本项目住宅、商铺的销售。宽松的市场竞争环境，巨大的目标消费群体，使本项目处于良好的市场供求关系中，市场前景令人乐观。7、开发区的升值潜力巨大本项目所处的城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，近年来发挥其特有的区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在荆州市的几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设的同时，也刺激了周边各相关行业的发展，使得城南片区人气骤增。恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机，作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅社区，本项目前景十分看好。
我公司通过对一期现房滞销情况的深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙的产品包装和有效的销售执行。年3月，本项目聘请武汉新希望物业顾问有限公司进行策划、包装和销售，并初步签订销售合同。武汉新希望物业顾问有限公司是一家从事房地产营销策划与销售顾问的专门公司，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地BD半岛，先后与20家知名开发商长线个楼盘成功策划、营销的经历。该公司凭借先进的管理模式、扎实的工作精神、精专的业务能力等诸多方面的优势，屡屡超额完成销售任务，典型案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米的售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学的分析、诊断，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。迅速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商的新希望”。武汉新希望物业顾问有限公司自接手本项目后，对产品进行了全新的整合包装、营销策划，运用规范、科学、有效的操作技巧，大大加强了本项目的销售力度。截止年底，售罄住宅100套，占接手时未售186套的54%，大大加快了项目的资金回笼速度。年元旦及春节期间，新希望公司根据返乡回城人员骤增等趋势，策划举办了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，进一步加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。事实证明，本项目聘请武汉新希望物业顾问有限公司，对产品进行全新的整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼与周转产生了重大转折。据此进度预计，一期186套现房将于年4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。
现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高档次概念住宅的推出，已完成了对本类产品的市场说明任务，人们对之广为接受并希望拥有。另一方面，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、持续升温的大好时机。从年1月我公司对市场同类产品的价格调查可以看出，目前市场同类产品销售均价皆在1400元/m2以上。楼盘名称荆州花园顺驰·太阳城翰林苑观邸起价（元/m2）8均价（元/m2）0备注仅剩10余套与上表所列同类产品相比，“城南春天”在园林景观设计（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）、教育配套（详见P.7“教育配套优势显著”）、产品品质（详见P.7“建筑施工品质过硬”）等方面具有显著优势。如园林景观设计方面，顺驰·太阳城无中心花园广场，其他项目的设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破，以100亩的社区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采用坡地式设计，建造特色枯水景、实行立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、保证植被的多样性和色彩性、建造约1000平方米时尚休闲会所，等等。根据消费者“买升不买降”的心理特征，我公司将对“城南春天”的销售采取“低开高走”的价格策略，即在入市初期采取较优惠的定价，之后根据供求关系的变化控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。目前，我公司根据项目自身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/m2。预计将获得广泛的市场认同，为本项目的销售开启良好的开端，促进资金的良性循环周转。
随着城市现代化进程的加速，房地产开发项目如雨后春笋在各个城市动工，这样就不可避免地破坏了原有的地貌，使水土流失问题突出，生态环境恶化，人们的安全收到了威胁。因此，房地产开发建设项目水土保持方案编制具有极其重要的作用，制定该方案不仅能能够防止水土流失，更是城市环境建设的重要步骤。
某改造项目拆迁面积23.00hm2，其中用于开发改造的可建设用地面积16.15hm2。根据《关于划分部级水土流失重点防治区的公告》、《广东省水土流失重点防治区划分》，工程所在区域属于部级水土流失重点监督区和广东省“三区”划分中的重点监督区。
房地产项目建设地点一般位于城市市区，与城市发展相一致，符合城市土地利用规划，且大多集中连片，所处位置地势平坦、周边交通便利。在房地产项目建设过程中，往往将建设区域与外界用围墙隔开，这样既可减小项目建设影响范围，也可增加建设过程中的安全性。
房地产项目的建设周期一般为3～5年，相对于火电厂、煤矿等建设项目工期较短。该改造项目于2009年12月开工建设，拟于2014年12月完工并交付使用，建设总工期60个月。
房地产开发建设项目使用土地集中，平面布局均位于施工围墙内，且地形平坦、布局紧凑而简单。该改造项目的平面布局主要有永久建筑区、道路广场区、园林绿化区、施工营造区和临时堆土转运场等，占地面积共计23.00hm2。
房地产开发建设项目土石方工程主要源于原有建筑物拆迁、地下室基坑开挖、道路管线埋设及园林绿化工程等方面。该改造项目总挖方量约274.30万m3，其中拆除房屋产生建筑垃圾37.50万m3，地下室基坑开挖土方235.10万m3，道路及管线，其中：地下室内墙及顶板回填土方5.10万m3，管沟回填土方1.00万m3，场地绿化种植土1.62万m3（需外购）；挖填平衡后，总弃方量268.20万m3，其中建筑垃圾37.50万m3，弃土230.70万m3。
由于房地产开发建设项目选址一般位于市区，所以房地产项目一般不设弃土（渣）场，在需要排弃废土（渣）时，直接运至市政统一的合法渣土受纳场即可。该改造项目，施工用水、用电与相关部门协调后可直接就近接用，满足施工需求。施工产生的建筑垃圾及多余土方全部运至市政指定余泥渣土受纳场集中堆放，运输车辆指定路线行驶，施工出入口设置车辆冲洗设施，并定时洒水保湿等措施加以防护。
城市市政排水系统相对完善，使得降水能够在较短时间内排出，减少了地表径流量，水蚀较轻BD半岛。与铁矿、火电厂等在野外施工的项目相比，房地产开发建设项目水土流失轻微，水土流失量较少。然而，由于房地产开发建设项目地处市区，对市民的生活、市容市貌影响大，因此需高度重视，认线人为水土流失比例大
房地产开发建设项目的水土流失主要是人为水土流失，而非自然水土流失。也就是说，房地产开发造成的水土流失主要发生在施工过程中，是由于地下室基坑、道路管线的开挖与回填等造成的。
房地产开发项目建成后，除永久建筑区外，其余全部绿化或者硬化，水土流失量减少，工程运行初期仅园林绿化区存在轻微水土流失。
土石方量计算准确与否将直接影响到水土流失预测、占地面积计算、取弃料场设置、防治措施布设，以及水土保持投资等多个方面。为此，水保方案时应注意以下几个方面的问题。
拆迁原有建筑物产生的建筑垃圾量一般由建设单位提供，其数量单位为吨，为方便计量，需要将其转换为立方米。该改造项目拆迁工程将拆除旧房屋建筑面积52.42万m2，产生建筑垃圾约60.00万t（房屋拆除工程建筑垃圾量=建筑面积×单位面积垃圾量，砖混结构每平方米1.2t），折合体积约37.5万m3（建筑垃圾密度约为1.6）。
挖方按天然密实体积（自然方）计算，填方按压（夯）实后的体积（实方）计算，而水保监[2008]8号文要求各种土石方均应折算为自然方进行平衡。因此，在摘取项目可行性研究报告中的土石方数据时，需及时了解是否采用了计价方的规则进行计量，若是则应进行相应换算。土石方的松实系数见表1。
摘要：房地产开发建设项目施工进行时会导致工程周围水土流失，对附近居民的生活和市容造成不良影响，因此水土保持方案的编制十分有必要。本文以具体工程为了，在结合房地产开发项目的特点基础上，就房地产开发建设项目水土流失特征及水土保持方案编制的注意问题进行了阐述。
随着城市现代化进程的加速，房地产开发项目如雨后春笋在各个城市动工，这样就不可避免地破坏了原有的地貌，使水土流失问题突出，生态环境恶化，人们的安全收到了威胁。因此，房地产开发建设项目水土保持方案编制具有极其重要的作用，制定该方案不仅能能够防止水土流失，更是城市环境建设的重要步骤。
某改造项目拆迁面积23.00hm2，其中用于开发改造的可建设用地面积16.15hm2。根据《关于划分部级水土流失重点防治区的公告》、《广东省水土流失重点防治区划分》，工程所在区域属于部级水土流失重点监督区和广东省“三区”划分中的重点监督区。
房地产项目建设地点一般位于城市市区，与城市发展相一致，符合城市土地利用规划，且大多集中连片，所处位置地势平坦、周边交通便利。在房地产项目建设过程中，往往将建设区域与外界用围墙隔开，这样既可减小项目建设影响范围，也可增加建设过程中的安全性。
房地产项目的建设周期一般为3～5年，相对于火电厂、煤矿等建设项目工期较短。该改造项目于2009年12月开工建设，拟于2014年12月完工并交付使用，建设总工期60个月。
房地产开发建设项目使用土地集中，平面布局均位于施工围墙内，且地形平坦、布局紧凑而简单。该改造项目的平面布局主要有永久建筑区、道路广场区、园林绿化区、施工营造区和临时堆土转运场等，占地面积共计23.00hm2。
房地产开发建设项目土石方工程主要源于原有建筑物拆迁、地下室基坑开挖、道路管线埋设及园林绿化工程等方面。该改造项目总挖方量约274.30万m3，其中拆除房屋产生建筑垃圾37.50万m3，地下室基坑开挖土方235.10万m3，道路及管线，其中：地下室内墙及顶板回填土方5.10万m3，管沟回填土方1.00万m3，场地绿化种植土1.62万m3（需外购）；挖填平衡后，总弃方量268.20万m3，其中建筑垃圾37.50万m3，弃土230.70万m3。
由于房地产开发建设项目选址一般位于市区，所以房地产项目一般不设弃土（渣）场，在需要排弃废土（渣）时，直接运至市政统一的合法渣土受纳场即可。该改造项目，施工用水、用电与相关部门协调后可直接就近接用，满足施工需求。施工产生的建筑垃圾及多余土方全部运至市政指定余泥渣土受纳场集中堆放，运输车辆指定路线行驶，施工出入口设置车辆冲洗设施，并定时洒水保湿等措施加以防护。
城市市政排水系统相对完善，使得降水能够在较短时间内排出，减少了地表径流量，水蚀较轻。与铁矿、火电厂等在野外施工的项目相比，房地产开发建设项目水土流失轻微，水土流失量较少。然而，由于房地产开发建设项目地处市区，对市民的生活、市容市貌影响大，因此需高度重视，认线人为水土流失比例大
房地产开发建设项目的水土流失主要是人为水土流失，而非自然水土流失。也就是说，房地产开发造成的水土流失主要发生在施工过程中，是由于地下室基坑、道路管线的开挖与回填等造成的。
房地产开发项目建成后，除永久建筑区外，其余全部绿化或者硬化，水土流失量减少，工程运行初期仅园林绿化区存在轻微水土流失。
土石方量计算准确与否将直接影响到水土流失预测、占地面积计算、取弃料场设置、防治措施布设，以及水土保持投资等多个方面。为此，水保方案时应注意以下几个方面的问题。
拆迁原有建筑物产生的建筑垃圾量一般由建设单位提供，其数量单位为吨，为方便计量，需要将其转换为立方米。该改造项目拆迁工程将拆除旧房屋建筑面积52.42万m2，产生建筑垃圾约60.00万t（房屋拆除工程建筑垃圾量=建筑面积×单位面积垃圾量，砖混结构每平方米1.2t），折合体积约37.5万m3（建筑垃圾密度约为1.6）。
近几年，城镇化速度的加快给我国的房地产行业带来了前所未有的机遇和发展空间。房产档案的开发利用工作，作为房地产企业和房产管理部门的重要工作内容，正受到越来越多的关注。如何在市场经济快速发展的崭新形势下做好房产档案的开发和利用的开发和利用，成为了房地产行业期待解决的首要课题。2 现阶段房产档案开发利用面临的形势分析
一般来讲，在房产、地产领域，涉及的建设用地登记审批、房地产管理验收、证照登记、房地产买卖交易、产权置换、房屋拆迁动迁等一系列活动都需要进行房地产档案登记管理。其归档保存的资料形式，一般包括文字、图纸、照片、图表、声音影像资料、光盘磁盘媒体资料等等。
作为房产档案管理工作的重要内容，房产档案开发利用涵盖了房产和产权所有者的重要信息，通过使用合理科学的手段，对房产档案进行适度的开发利用，在有效提升房产管理水平的基础上，还能够将房产档案的价值最大化的发挥出来，为房产公司创造更大的经济效益，方便需要房产信息的消费者的信息渠道，从而为社会经济的稳定发展作出重要贡献。
由于我国的房产档案开发利用工作起步较晚，本身就于与发达国家有着较大差距，在目前我国房地产行业井喷式的发展状态下，更加显得跟不上节奏，无法适应房地产行业的快速发展，存在着诸多的问题：
首先，房产档案开发利用的主观意识欠缺。房?a档案管理的主管领导和相关工作人员没有充分认识到房产档案开发利用工作的重要性，管理意识不足。人在社会活动中发挥主观能动作用，是各项社会和工作活动的主体。现阶段的房产档案开发利用工作中，部分工作人员的思想不够重视，没有充分的认识到房产档案开发利用工作的重要性，还有部分工作人员缺少工作责任心，岗位专业技术欠缺，这些都是制约房产档案开发利用工作发展的最主要原因；
其次，房产档案开发利用工作量大，工作内容繁琐，需要相关工作人员具有较强的专业技术，相应的岗位人员需求量大。目前，多数房地产单位的房产档案开发利用人员配备数量不足。档案管理人员供求机制体制的不完善、不健全，是制约房产档案开发利用工作的客观原因。良好的房产档案开发利用制度是房产档案开发利用工作高效运行的基础，但是，目前条件下相应的保障体系和管理制度并不完善，房产档案开发利用工作设施环境得不到保障，现代化的管理手段欠缺，管理模式落后，管理信息不通畅，这些因素都导致了房产档案开发利用工作无法高效运行，不能为单位和经济主体的发展提供积极动力；
再次，房产档案开发利用制度不健全和体质的缺失、档案管理水平和技术手段的落后等，也在和大程度上制约了房产档案开发利用工作的深入开展。
在社会和经济发展的新形势下，房产档案发展具有以下几点要求：第一，房产档案开发和利用工作应该具有专业性特点，保持其严谨性；第二，维护房产档案的法律性及真实性，这是房产档案管理工作最基本的需求；第三，在我国房产出现拆迁、买卖、置换等频繁交易的情况下，维持房产档案的延续性、动态性和保证其原始性是至关重要的。
新的发展形势下，做好房产档案的开发和利用工作不仅仅可以维护个人业主的合法利益，更重要的是可以维护房地产企业和单位的和谐稳定，促进社会的繁荣发展。具体来说BD半岛，可以从以下四个方面来改善目前现有的房产档案的开发和利用工作：
加强档案的开发和利用工作的思想宣传，提高领导干部及相关工作人员的思想认识，重视房产档案的开发和利用工作。房产档案的开发和利用工作的重要性，已经越来越凸显，对于各类不同的房地产单位主体来讲都是不可缺少的重要管理手段，应该引起单位管理层的充分重视，将房产档案的开发和利用工作中纳入到常规的管理手段中来，积极主动地做好房产档案的开发和利用工作，支持和推动房产档案的开发和利用的合理发展。房产档案的开发和利用工作不仅涉及房地产单位中的每一位档案管理人员，更与每一个房产业主的利益密切相关。因此，提高每位房产档案管理成员的思想认识，做到能够积极合理的配合、支持房地产档案的开发和利用工作。
房产档案材料客观真实地反应房产行业的发展和房产业主的利益，同时也见证了城市的发展和变革，其重要性对房产档案的开发和利用人员的素质提出了很高的要求。对于房产档案从业人员进行有针对性的岗前和在岗职业技能培训，不断更新房产档案管理工作思路和方法。健全档案材料的核实制度，增强工作人员的责任心，必要时可以实行档案的开发和利用工作的实名制管理模式，将每一份档案资料的存档实施落实到人，减少工作懈怠心里。
房产档案管理是涉及社会民生的重要工作，任何的工作环节都应该做到有章可循，有法可依，有据可查。通过政策性引导，倡导完善房产档案开发利用体制，各个房地产企业和房产管理部门应该建立适合自身发展的，贴合实际的，房产档案开发利用制度，规范房产档案的开发利用的各个环节，才能够使得房产档案的开发利用沿着健康有序的方向发展。
伴随着数字集成计算机的快速发展和广泛应用，房产档案的管理和开发应用也进入了信息化、智能化的阶段。传统的以人力手工记录为主档案的开发和利用方式正逐步被数字化信息化的管理软件所代替。借助互联网技术手段，实现房产资源和信息的共享，构建信息共享的平台，可以实现房产资源最大化互补。在共享资源的同时，运用制度化的手段规范房产档案信息资源的存储、查询、管理、使用和检索工作，保证房产档案信息的保密性。计算机互联网技术做为有力的技术支撑，可以带来房产档案管理工作的重大变革，为房产档案开发和利用拓宽道路。
关键词：房地产；信息资源；开发；利用1提高档案人员的素质，强化全社会的档案信息意识，必做好开发利用工作的前提
市场经济对档案人员提出了新的要求，必须具备良好的政治素质和业务素质。政治素质要求档案人员坚持正确的政治方向，在思想上、政治上、行动上自觉地同党中央保持高度一致。具有良好的职业道德、业务素质，要求档案人员具备一定的专业理论知识和技能，要精通档案专业知识，又要懂得相关学科及知识。要具备综合归纳能力、协调和组织能力、写作编辑能力。房地产档案作为一种知识载体，已深入到各个学科的知识单元中，房地产档案工作者必须具备广博的房地产专业知识，档案专业知识，掌握现代化的科学技术管理手段及技能，不断充实完善自我，提高开发房地产档案信息资源的主观能动性。
增强全社会的档案信息意识，造成一种重视档案，运用档案的社会氛围，这也是房地产档案信息资源得以开发利用的重要环节。当前有些单位和个人还没有真正认识到房地产档案的价值与作用，遇到情况问题时，不懂得应到房地产档案部门查找档案这一真凭实据，以至于在工作中造成不可弥补的重大损失。这方面的例子是不胜枚举的。所以房地产档案工作者有责任全方位、多层次地开展宣传、教育工作，积极强化全社会的的房地产档案信息意识。
要想充分有效地满足社会各界对房地产档案信息的需求，必须大力丰富馆藏，扩充房地产信息的储备量，拓宽畅通房地产档案接收渠道，建设起门类齐全，内容丰富，科学系统的房地产档案馆藏体系。
(1)认真做好房地产档案的收集工作，增加馆藏量，提高案卷质量。要达到这个目的，档案管理工作要实现两个转变；一是由一般行政管理转向依法管理，针对新时期城市建设和档案工作出现的新特点、新规律、新矛盾，自上而下重新规划，设计房地产档案管理的规章制度，做到有章可循；二是由单纯追求进馆档案数量，向既有数量又要质量转变。
(2)丰富馆藏，及时将城市规划，建设管理部门产生的与房地产档案相关的资料征集进馆。充分利用收集正在整理来的房地产资料为城市的房地产开发建设服务。
(3)丰富馆藏还需要加强声像档案的收集工作。房地产声像档案是房地产档案的一部分，是丰富馆藏的有效形式，特别是城市变迁，改造的声像资料是十分珍贵的，应派专人负责并下大力气收集、整理、记载，以防违过境迁，给后人留下遗憾。但城改造、小区建设以及大型建设项目的拆迁，施工竣工等，应着重组织人员跟踪拍摄，为城市留下活动的历史画面。
房地产档案馆开发房地产档案信息资编的目的就是最快最大限度地满足用户的档案信息需要，即将档案资源中隐形的知识和信息最大限量地揭示出去，及时准确地传递给利用者，所以房地产档案工作者要进行深入的调查研究，把握当前及一段时间内房地产发展的新动向，注意社会各方面对房地产档案信息需求的变化。在掌握用户需求之后，就可以结合实际制定具有针对性的开发计划和服务措施，采用多种方式、手段，在提供主动服务，超前服务上下功夫。
(1)宣传开放式是最客观的开发利用方式。利用报纸，电视等新闻媒介增强全社会的档案信息意识、宣传房地产档案效益实例，通过举办房地产档案实物展览，利用效益图片展览馆藏内容介结等，把房地产档案馆介绍给社会，扩大房地产档案馆的知名度，办好房地产档案期刊。
(2)咨询服务式是最普遍的开发利用方式。设立专门的房地产档案资料借阅，由熟悉馆藏的同志负责接待查询，采用多种检察工具、多探索、多渠道查询用户所需档案。