BD半岛【摘要】房地产业新发展模式的提出与近期房地产市场格局变化、调控周期失灵、贯彻新发展理念、进入新发展阶段等方面有关。建立房地产业新发展模式需要坚持问题导向，从过去快速扩张规模式的发展转向稳健多元化发展，包括房地产业供地、住房供给、行业融资、房企运营等方面。房地产企业向新发展模式平稳过渡有优化开发业务、增加轻资产业务、开拓存量业务、探索成长性业务和抓住政策机遇五大路径。

　　【关键词】房地产业 新发展模式 平稳过渡 【中图分类号】F299.23 【文献标识码】A

　　关于房地产业的发展，2021年12月，中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”；2022年12月，中央经济工作会议指出：“消除多年来高负债、高杠杆、高周转发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”近年来，党中央之所以多次提出房地产业新发展模式，主要与以下四方面有关。

　　首先，与2021年以来房地产市场大幅下滑、企业违约增加、烂尾项目出现有关。根据国家统计局公布的数据，从2021年下半年开始，房地产市场持续了20多个月的大幅度下行。2022年，全年商品房销售面积和销售额同比增速分别为-24.3%和-26.7%，土地购置面积和房屋新开工面积同比增速分别为-53.4%和-39.4%；同时，根据Wind数据统计，从2021年到2022年，我国房企境内债务违约日债券余额规模和展期债券数量分别从 210亿元、15只增长到1884亿元、114只；2022年还出现了一些停工烂尾项目。为了扎实做好保交楼工作，促进房地产市场平稳运行，2023年3月3日，时任中国人民银行副行长潘功胜在回答记者提问时指出：“我们推出了3500亿保交楼专项借款，设立了2000亿保交楼贷款支持计划、1000亿租赁住房贷款支持计划。”可见，本次房地产市场下行幅度比较大、历时较长，也暴露出来了一些问题，亟需思考过去房地产业发展模式是否可以持续。

　　其次，与调控周期失灵有关。过去房地产市场也曾经历过如2008年、2014年等年份商品房销售面积和销售额的负增长。但是那时只要放松调控政策，市场马上反弹。本次市场下行，政府在2021年10月开始改变金融政策，2022年各地方政府出台了300多项放松调控的政策，购房按揭贷款利率已降到历史低点，但至今市场仍在底部徘徊，政策放松的效果远不及之前，需要研究房地产业出现了哪些新的趋势性和结构性变化。

　　再次，与贯彻新发展理念有关。党中央近年提出的有关高质量发展BD半岛、满足人民对美好生活的向往、贯彻新发展理念等要求均需要在发展房地产业的过程中落实。2016年12月，中央经济工作会首次提出了坚持“房住不炒”的定位之后，政府坚持完善住房保障和住房市场“两个体系”，通过稳地价、稳房价、稳预期等措施，促使住房回归民生属性。防范行业风险，推动房地产业与实体经济均衡发展，都需要体现在房地产业新发展模式之中。

　　最后，与我国所处的新发展阶段有关。我国房地产市场过去高速增长，依托于四大红利：一是停止福利分房带来的释放市场需求的政策红利，二是人口和城镇化的红利，三是流动性充裕的货币红利，四是经济高速度增长的红利。经过20多年的发展，目前城镇住房补欠账任务基本完成，2020年我国城镇人均住房建筑面积已达38.6平方米；劳动年龄人口占比自2012年起已开始下降，城镇新增常住人口从2018年之前的年均超过2000万人下降到2022年的646万人；我国经济发展进入新常态，房地产业发展需要适应新时期特点的发展模式。

　　研究房地产业新发展模式需要以旧发展模式为锚点，分析清楚旧发展模式存在的问题，提出改进旧发展模式问题的方案，如此提出的房地产业新发展模式才有意义。当前房地产业存在的问题主要有以下方面。

　　第一，单一的土地供给模式尚待优化。目前城市政府仍是我国房地产用地供应的绝对主体。单一的土地供给来源，不断推高土地价格，进一步加大了房价上涨和市场波动的风险。供地价格方面，“价高者得”的“招拍挂”出让方式给地价上升创造条件。在“价高者得”的“招拍挂”出让方式下，住宅用地价格持续走高，房价的过快上涨与此密不可分。据Wind数据库数据测算，2020年22个重点城市中，北京、杭州、成都、宁波和厦门的楼面地价与商品住宅销售价格之比分别为76%、52%BD半岛、59%、56%和53%。2010年2021年间，百城住宅类用地楼面地价增加了2.3倍，而同期住宅销售均价仅增加0.7倍（如图1所示），地价涨幅超过房价。

　　供地规模方面，人地房挂钩失衡，部分热点城市用地供应偏少，推高了地价和房价，同时也有一些城市供应量过大造成库存过多。有学者统计①，2003年后我国建设用地供给越来越多地分配到了中西部地区，到2014年，中西部地区的土地供给占全国比重已经接近60%，建设用地供给占比增加了30个百分点；依据《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》，到2020年新增建设用地中的65%被配置到中西部地区。而同期，东部地区比中西部地区人口大约多增加了近5000万，可见供地指标错配加剧了东部地区房地产市场供不应求的矛盾，在人口净流入的大城市尤为明显。

　　第二，“四重四轻”的住房供给模式不平衡。一是重售轻租。近年来，我国不少城市房价高涨，涨幅明显超过收入和租金涨幅，形成了房价持续上涨的预期，导致有的城镇居民恐慌入市、提前消费、高杠杆购房，压抑了租赁住房市场的正常需求。此外，子女教育、居住证办理等方面的租购不同权又使部分租户不得不选择提前购房。究其原因，住房政策长期重买卖轻租赁，忽视对住房租赁市场的培育和管理，无法适应近年租购并举的住房制度改革方向。

　　二是重新轻旧。我国住房政策对老旧住宅维修养护的重视和支持力度不够，限制了住房居住品质的提升。住宅专项维修资金是我国现有保障住房维修的重要资金，主要用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造，但随着老龄住宅增多，住宅专项维修资金实际收缴额与需求额之间存在较大缺口，使用和管理也存在诸多问题。这不仅直接影响商品住房在全生命周期中的安全使用，还涉及城市居民家庭住房财产的保值增值，直接影响了城市居民住房满意度的提升。

　　三是重市场轻保障。从住房保障体系来看，多渠道保障机制尚不完善。一方面，住房保障覆盖面较窄，相当多的城市未将“新市民”纳入住房保障体系，货币化补贴的住房援助政策还有待完善。另一方面，在政策设计上，以租赁式保障为主，子女教育问题未有效解决，城市“夹心层”群体的购房需求难以满足。同时，住房保障配置不合理，根据第六次、第七次全国人口普查数据，过去10年镇新建保障性住房套数占新增家庭户数的比重为10%，大于城市8%的水平，而镇恰恰是最适合货币化补贴的地方。

　　四是重预售轻现房。预售制度存在多重弊端，导致了部分风险隐患。我国实行商品房预售制度，在房屋未建交付前，购房者已将全部购房款直接支付给开发企业。国家统计局公布的数据显示，自2009年以来，我国住宅销售面积中期房销售面积占比一直超过75%，其中，2019年、2020年、2021年则分别达到87.9%、89.8%、89.6%。在当前的预售制下，购房者几乎承担了烂尾、低质的全部风险，而预售资金却成为开发企业的一项重要无息杠杆，大大降低了开发房地产的准入门槛，直至2022年政府出台“保交楼”措施，问题才得以控制。

　　第三，高房价支撑的开发模式难以持续。过去房地产开发企业采取“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式。“高负债”表现在国内上市房企资产负债率普遍在80%以上，不少房企超过100%，远高于制造行业负债水平。Wind数据库显示，2021年我国上市房企的资产负债率达到79.4%，仅次于金融业（90.9%）。从资产负债率增速的角度看，房地产业排在第一，2010年到2021年房地产业资产负债率上升了12.7个百分点，高出第二位能源业一倍以上（图2所示）。

　　“高杠杆”表现在房地产开发除了有财务杠杆（即负债）外，还有经营杠杆、合作杠杆，并且是房地产开发企业独有的。经营杠杆主要包括两个方面：一是上下游企业垫资，如2022年，在房地产开发投资资金来源中，各类应付款占31.2%，远高于国内贷款11.7%的比重；二是利用预售定金、首付款及按揭贷款获取新项目，2022年预售定金及按揭贷款占开发投资资金来源的比重为49%。合作杠杆主要是指通过企业合作开发，争取并表，以小投入迅速扩大规模。图3显示了房地产开发企业合作杠杆的趋势，规模较大的房企，合作杠杆相对更大。

　　“高周转”表现在房地产企业盈利主要靠快销商品房实现。如2021年，在房地产开发企业主营业务收入中，商品房销售收入占比达到94.9%。在加杠杆支持下，2016年2018年我国前30强房企的三年销售复合增长率，仅仅中位数的增速就达到40%。由于资金和土地资源均向规模房企集中，多年来房企尝到了加杠杆、冲规模的甜头，规模至上成为行业共识。但房地产企业加杠杆、高负债运营是一把“双刃剑”，“三高”模式需要有持续上涨的“高房价”给予支持。在“房住不炒”定位下以及在行业高速增长的红利消减下，房价上涨空间受到控制，高回报不再BD半岛，高周转失灵，高杠杆的风险更加凸显，“三高”的房地产开发经营模式难以为继。

　　第四，以债权为主的房企融资模式面临高风险。与发达经济体相比，我国房企间接融资比重大，负债融资率较高。如2021年我国房地产业上市房企的资产负债率达到79.4%，相比而言，中国香港四大龙头房企2018年平均资产负债率仅32%，其中新世界发展、长实集团、恒基地产、新鸿基地产的资产负债率分别为47%、28%、28%、23%。其他国家房地产企业负债率也远低于我国，如美国为57%，英国为38%②。我国房企在开发环节，依托信托基金、开发贷等方式进行融资，并随着项目不确定性的减小，不断用低成本的融资置换高成本的融资，如拿到预售证后即可用成本较低的开发贷置换成本较高的信托资金，房企还通过上下游占款、要求建筑企业垫资等方式增加表外负债；在销售环节，预售制成为房企加杠杆的工具，但是在预售制下，购房者对需要自己承担的风险的认识可能并不充分。当房价不再上涨、销售周转速度下降、融资压力加大时，房企债务风险就会不断积累和显现，并外溢到上下游企业及购房者身上。

　　第五，运营类的商办地产经营模式不够成熟。我国商办等持有经营类地产缺乏长期资金支持，以散售为主，管理水平还有待提升，近年库存持续攀升，空置率走高。2020年我国商办地产新开工达到6.0亿平方米，较2010年增长75%，高于同期新开工住房面积27%的涨幅。受经济周期、产业结构变化等因素影响，传统工商业对商办物业的需求有所下降。长期供大于求导致商业地产待售面积持续增加、空置率不断攀升。戴德梁行数据显示，2021年6月，北京、上海、深圳甲级办公楼的空置率分别为17.5%、14.6%和22.3%。我国大量存量商业地产运营效率不高，成熟的运作模式尚未形成。相比而言，在发达经济体，市值最高的房地产公司往往不是开发公司，而是租赁型房地产投资信托基金（REITs）、综合型的服务公司、资产管理公司等，这值得国内房企转型升级参考。