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　　1、第第7章章 房地产开发项目的房地产开发项目的规划设计及其评价规划设计及其评价一、房地产开发项目的规划设计一、房地产开发项目的规划设计二、开发项目规划设计的组织与控制二、开发项目规划设计的组织与控制三、房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析三、房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析四、房地产开发项目规划设计方案的评价四、房地产开发项目规划设计方案的评价五、房地产开发项目规划设计的新趋势五、房地产开发项目规划设计的新趋势本章的目的和任务本章的目的和任务n本章的目的：n掌握房地产开发规划与设计的具体内容n熟悉房地产开发项目规划设计的步骤n了解房地产开发规划与设计的新趋势n本章的任务：n学习城市规

　　2、划的层次体系n学习居住规划的内容n学习规划设计的经济分析与评价一、房地产开发项目的规划设计一、房地产开发项目的规划设计（一）房地产开发项目的规划设计（一）房地产开发项目的规划设计l城市总体规划城市总体规划l分区规划分区规划l控制性详细规划控制性详细规划l修建性详细规划修建性详细规划1 城市规划的层次体系2 2 居住规划的内容居住规划的内容（1 1）确定居住区布局结构和道路系统）确定居住区布局结构和道路系统 （一）房地产开发项目的规划设计（一）房地产开发项目的规划设计（2 2）住宅选型）住宅选型 点式住宅条式住宅 错层式住宅 跃层式住宅 复式住宅退台式住宅 花园别墅 综合性商住楼 （一）房地产开

　　3、发项目的规划设计（一）房地产开发项目的规划设计2 2 居住规划的内容居住规划的内容点式住宅鸟瞰图点式住宅鸟瞰图条式住宅图条式住宅图（一）房地产开发项目的规划设计（一）房地产开发项目的规划设计2 2 居住规划的内容居住规划的内容错层式住宅图错层式住宅图复式住宅图复式住宅图（一）房地产开发项目的规划设计（一）房地产开发项目的规划设计2 2 居住规划的内容居住规划的内容退台式住宅图退台式住宅图花园别墅图花园别墅图（一）房地产开发项目的规划设计（一）房地产开发项目的规划设计2 2 居住规划的内容居住规划的内容综合性商住楼综合性商住楼（一）房地产开发项目的规划设计（一）房地产开发项目的规划设计2 2 居

　　4、住规划的内容居住规划的内容（3 3）住宅布置）住宅布置 住宅的住宅的布置布置周边周边式式 行列行列式式混合混合式式 散点散点式式自由自由式式（一）房地产开发项目的规划设计（一）房地产开发项目的规划设计2 2 居住规划的内容居住规划的内容（4 4）公共建筑规划布置）公共建筑规划布置各级公共建筑应有合理的服务半径，以便于居民使用；应设置在交通较方便、人流较集中的地段，符合人流走向；产生噪音、气味、污染物的公共建筑应和住宅保持适当的距离，使住户有安宁卫生的居住环境；在满足居住区内居民需求的同时，兼顾区外服务，提高经济效益 （一）房地产开发项目的规划设计（一）房地产开发项目的规划设计2 2 居住规划的

　　5、内容居住规划的内容（5 5）绿地布置）绿地布置要形成绿化系统 节约用地 与经营结合起来，发挥绿化的经济效益 注意景观要求 （一）房地产开发项目的规划设计（一）房地产开发项目的规划设计2 2 居住规划的内容居住规划的内容3 开发区工程勘察与设计开发区工程勘察与设计开发区工程勘察与设计开发区工程勘察与设计工程勘察工程勘察编制设计文件编制设计文件l选址勘察选址勘察l初步勘察初步勘察l详细勘察详细勘察l施工勘察施工勘察l初步设计初步设计l施工图设计施工图设计（一）房地产开发项目的规划设计（一）房地产开发项目的规划设计二、开发项目规划设计的组织与二、开发项目规划设计的组织与控制控制1 规划设计的过程规划

　　6、设计的过程（二）（二）开发项目规划设计的组织与控制开发项目规划设计的组织与控制2 规划设计的组织与委托规划设计的组织与委托（一）选择设计单位（一）选择设计单位（二）确定各项技术经济控制指标（二）确定各项技术经济控制指标（三）评价和选择设计方案（三）评价和选择设计方案（四）审查设计图纸（四）审查设计图纸 （二）（二）开发项目规划设计的组织与控制开发项目规划设计的组织与控制3 规划设计的审核规划设计的审核方案图纸方案图纸初步设计图纸初步设计图纸施工图设计图纸施工图设计图纸建筑施工图建筑施工图结构施工图结构施工图给水排水施工图给水排水施工图电气施工图电气施工图规划方案规划方案建筑设计方案建筑设计方案

　　7、结构设计方案结构设计方案（二）（二）开发项目规划设计的组织与控制开发项目规划设计的组织与控制三、房地产开发项目规划设计方三、房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析案的经济因素分析1 住宅建筑设计方案的经济因素分析住宅建筑设计方案的经济因素分析（1）外墙周长系数）外墙周长系数2mm建筑物外墙周长（）外墙周长系数建筑面积（）（2）平面系数）平面系数m100%m22居住面积（）平面系数建筑面积（）（三）（三）房地产开发项目规划设计方案房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析的经济因素分析（3 3）层高）层高 以6层住宅为例，层高从2.8m降到2.7m，间距系数按1.762.04计算，每公顷用地上可

　　8、多建住宅326-350m2。（4 4）层数）层数层数层数一一二二三三四四五五六六七七每户住宅用地（m2）94.263.953.848.845.743.742.3本类住宅每户比前一类住宅用地节约（m2）30.310.153.12.01.4（5 5）单元组合）单元组合 将建筑单元合理组合，减少单位面积的工程量BD半岛，从而降低了单位造价。（6 6）结构形式）结构形式 对结构形式分析后，择优选择最佳方案。（三）（三）房地产开发项目规划设计方案房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析的经济因素分析（一）用地容积率（一）用地容积率 1、容积率补偿、容积率补偿 2、容积率的转让、容积率的转让 3、容积率提高、容积

　　9BD半岛、率提高（二）建筑密度（二）建筑密度（三）建筑间距（三）建筑间距（四）户室比（四）户室比（五）造价（五）造价（三）（三）房地产开发项目规划设计方案房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析的经济因素分析2 住宅开发区规划方案的综合经济因素分析住宅开发区规划方案的综合经济因素分析四、房地产开发项目规划设计方四、房地产开发项目规划设计方案的评价案的评价1 开发项目规划设计方案评价的特点开发项目规划设计方案评价的特点评价主体的多元性评价目标的多样性评价值的不确定性评价特点（四四）房地产开发项目规划设计方案房地产开发项目规划设计方案的评价的评价2 2 开发项目规划设计方案评价的指标体系开发项目规划设计方案

　　10、评价的指标体系l住宅建筑设计方案评价的指标体系住宅建筑设计方案评价的指标体系 从住宅建筑的适用性、安全性、经济性、和艺术性等四个方面来考虑。l小区开发规划设计方案评价的指标体系小区开发规划设计方案评价的指标体系u 小区用地面积指标u 小区的主要技术经济指标u 小区综合评价指标（四四）房地产开发项目规划设计方案房地产开发项目规划设计方案的评价的评价3 开发项目规划设计方案评价的方法开发项目规划设计方案评价的方法几种综合评价方法：综合评分法层次分析法模糊评价法 u明确评价目标；u将目标分解构成结构明确、层次清楚的目标体系；u选定合适的评价方法，对方案进行分析和评价；u通过比较分析，判断和选择方案。（四四）房地产开发项目规划设计方案房地产开发项目规划设计方案的评价的评价

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